エアコンの暖房だけでは足元が冷える。炎の見える暖房に憧れがある。そう考えてペレットストーブを調べ始めた方が途中で手を止める理由のひとつに、「借りている家だから」という事情があります。ペレットストーブは屋根まで届く煙突を必要とせず、壁に排気筒を通して据え付けます。工事の規模だけを見れば、賃貸住宅でも手の届きそうな暖房に見えます。
ところが、借りている住まいに機器を据え付けるとなると、工事の可否とは別に、契約と法律の問題が重なってきます。この読みものでは、賃貸住宅でペレットストーブを考えるときに確かめておきたい事柄を、民法や区分所有法、消防の基準に沿って順に整理します。条件が揃えば道は開けますし、揃わない場合にも、今のうちにできる準備があります。
最初に確かめるのは、建物の持ち主と管理の形
同じ「賃貸」でも、一戸建てを借りているのか、賃貸アパートの一室なのか、分譲マンションの一室を所有者から借りているのかで、相談すべき相手が変わります。一戸建てや一棟所有のアパートであれば、話をする相手は基本的に貸主（大家さん）と、その委託を受けた管理会社です。
分譲マンションの一室を借りている場合は、事情がもう一段複雑になります。部屋の持ち主である区分所有者に加えて、建物全体を管理する管理組合が関わるためです。貸主が承諾しても、管理組合の規約や決議が設置を認めなければ工事はできません。まず契約書と重要事項説明書を開き、貸主が誰で、管理の窓口がどこにあるのかを確かめることが出発点になります。
賃貸借契約が求める「用法」と「原状回復」
民法は、借りた物を契約や物の性質によって定まった用法に従って使うこと、そして返すまで善良な管理者の注意をもって保管することを借主に求めています。賃貸借契約書には、これを具体化した条項として、火気の使用や造作・模様替えを禁じたり、貸主の書面による承諾を条件としたりする定めが置かれていることが少なくありません。壁に穴を開けて排気筒を通す工事は、多くの契約で貸主の承諾が必要な行為に当たります。
退去時の扱いも、承諾を得る段階で取り決めておきたい点です。2020年4月に施行された改正民法の第621条は、借主が退去時に負う原状回復の義務から、通常の使用による損耗と経年変化を除くことを明文化しました。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も同じ考え方に立ち、原状回復を「借りた当時の状態に戻すこと」とは位置づけていません。ただし、借主の希望で開けた排気筒の穴は通常の損耗に当たらないため、塞いで補修する費用は借主の負担になるのが原則です。
反対に、貸主が設備として残すことを望む場合もあります。借地借家法第33条は、貸主の同意を得て取り付けた造作について、契約の終了時に時価での買取りを請求できる権利を定めています。もっとも、この規定は特約で排除できるため、実際の契約には放棄の条項が入っていることが多くあります。撤去して元に戻すのか、残して設備とするのか、残すなら費用をどう分けるのか。口頭で済ませず、承諾書の形で書き残しておくことが、後の行き違いを防ぎます。
マンションでは、外壁は共用部分です
分譲マンションでは、住戸の内側は専有部分ですが、外壁や構造体は区分所有者全員の共用部分とされています。排気筒を通すために外壁へ穴を開けることは、部屋の持ち主であっても単独では決められず、管理組合の手続きが必要になります。国土交通省のマンション標準管理規約では、共用部分や他の住戸に影響を及ぼすおそれのある専有部分の工事について、あらかじめ理事長に申請し、承認を受けることとしています。
借りて住む人も、この仕組みに組み込まれています。区分所有法は、賃借人などの占有者が、建物の使用方法について区分所有者と同じく規約と集会の決議に従う義務を負うと定めています。標準管理規約も、部屋を貸す所有者に対し、借主に規約を守らせることを求めています。使用細則で火気の使用や石油ストーブを禁じている建物では、ペレットストーブも同じ扱いになる可能性が高いと考えておくのが現実的です。
集合住宅ならではの配慮もあります。排気の出口が隣の住戸のバルコニーや窓に向かないか、上の階へ流れて滞留しないか。管理組合はこうした点も含めて判断します。設置の可否を左右するのは、機器の性能よりも建物のルールと排気の位置です。集合住宅での具体的な確認事項は、「マンションに、ペレットストーブを置く」でも詳しく触れています。
万一の火災と、借りている人の責任
火を使う機器を借家に据えるなら、事故が起きた場合の責任の所在も知っておく必要があります。日本には1899年（明治32年）に制定された「失火ノ責任ニ関スル法律」があり、失火で他人に損害を与えても、重大な過失がなければ不法行為による賠償責任を負わないとされています。隣家への延焼について、この法律が責任の範囲を限っているわけです。
ところが、貸主との関係では事情が異なります。借主は借りた建物を保管し、契約が終われば返す義務を負っているため、失火で建物を損なえば、重大な過失がなくても債務不履行として賠償責任を負うというのが判例の立場です（最高裁判所昭和30年3月25日判決）。賃貸借契約の際に、借家人賠償責任を補償する保険への加入を求められることが多いのは、このためです。
ペレットストーブを設置する前に、加入している保険の約款を確かめ、必要であれば保険会社に機器の設置を伝えておくと安心です。貸主の側でも建物の火災保険への影響を気にかけるはずですから、承諾を求める際にこの点を先回りして説明できると、話が進みやすくなります。
消防の基準と、排気のゆくえ
ペレットストーブは、市町村の火災予防条例が定める火気設備の基準に従って設置します。総務省令は、ストーブなどの火気設備と建築物や可燃物との間に、火災予防上安全な距離を保つことを求めています。具体的な距離は機器の種類や認証の有無、自治体の条例によって異なり、たとえば山形県鶴岡市消防本部の案内では、ストーブ本体について前方1.5m以上、後方と側方1.0m以上、上方1.5m以上という数値が示されています。認証を受けた機器では、ラベルに記された離隔距離を用いることが認められる例もあります。間取りに余裕の少ない賃貸住宅では、この距離を確保できるかどうかが最初の関門になることがあります。
排気の扱いも大切です。ペレットストーブの多くは、ファンで燃焼ガスを押し出す強制排気の仕組みを持っています。そのため停電でファンが止まると、燃え残りの煙の行き場がなくなるおそれがあり、メーカー各社は排気筒の立ち上げの高さや無停電電源装置について注意を促しています。借家では排気筒を短く納めたくなりますが、短い納まりほど停電時には不利になります。備え方は「ペレットストーブと停電」にまとめました。住宅用の一酸化炭素警報器を併せて備えておくことも勧めます。
借りている今だからできる準備
条件が揃いやすいのは、一戸建ての賃貸で貸主が理解を示してくれる場合や、もともと煙突や換気用の開口がある古い家屋です。貸主自身が設備としての価値を認め、退去後も残すことを望むなら、費用の分担を話し合う余地も生まれます。一方、分譲マンションの賃貸で使用細則が火気を禁じている場合は、無理に進めないことが賢明です。
設置が難しくても、時間を無駄にする必要はありません。賃貸で暮らす期間は、次の住まいでどんな暖房を選ぶかを落ち着いて考えられる時期でもあります。住まいを建てる、あるいは買う段階で検討すれば、排気筒の位置や炉台を置く床、コンセントの配置を設計に織り込むことができ、後付けよりも無理のない納まりになります。
盛岡のショールームでは、ペレットストーブを実際に焚いてご覧いただけます。暖まり方や運転の音、燃料の補給を体験しておけば、住まい探しや家づくりの条件に「ペレットストーブを置けること」を加えるかどうかも判断しやすくなります。今の住まいで貸主に相談する場合も、何を確かめ、何を書面に残すべきかを、設置する側の立場からご説明できます。
ペレットストーブのページ 取扱い機種と価格・性能。 エアコン暖房の実力 エアコンの仕組みと寒冷地での能力低下。関連するページ：煙突について・会社概要・ショールーム
参考：原状回復は民法第621条（e-Gov）と国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省）、造作買取請求権は借地借家法第33条（e-Gov）、占有者の義務は区分所有法（e-Gov）、標準管理規約は国土交通省（国土交通省）による。失火責任法と昭和30年の判例は不動産団体の解説（全日本不動産協会）、離隔距離は鶴岡市消防本部の案内（PDF）による。
